Konut almak için doğru zaman, doğru oran mı?

posted @ 12:00am, Tuesday 7 February 2012.

REIDIN Konut Satın Alma Gücü (Housing Affordability Index) ve Kiralama Gücü Endeksleri (Rent Affordibility Index) takip edenler için önemli sonuçlar ortaya koymakta.

Ailelerin harcanabilir gelirlerinin belli bir kısmını konut satın alımında kullandığı ve bu yatırımı yaparken belli bir oranda banka kredisi kullandığı ya da krediye ihtiyaç duyduğu gerçeği üzerine yapılan çeşitli hesaplamalar sonucunda bir süredir hesaplanan ve yayınlanan REIDIN Konut Satın Alma Gücü (Housing Affordability Index) ve Kiralama Gücü Endeksleri (Rent Affordibility Index) takip edenler için önemli sonuçlar ortaya koymakta.

REIDIN Konut Fiyat Endekslerinin başladığı 2007 yılından itibaren fiyatların konut kredisi hacmi ile ilişkisine baktığımızda ABD sub-prime kredi krizinin etkilerinin atlatılmasıyla birlikte 2009 yılından itibaren üç göstergenin de benzer şekilde yukarı yönlü hareket gösterdiğini görüyoruz. Buradaki temel etken ise konut kredi faizlerinin Ocak 2009′daki değeri olan %1,53 ten 2011 de %0,80′lerin altına inmesi oluyor.

Konut Satın Alma Gücü Endeks değerlerini yorumlarken dikkat edilmesi gereken noktalar şu şekilde:
• 100 ve üzerindeki endeks değerleri konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken,
• 100′ün altındaki değerler ailenin konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmekte.

2012 yılında tekrar faiz oranlarının yükselmeye başlaması ile konut piyasasının buna reaksiyon göstereceğini söyleniyor. Yukarıda yer alan grafik, 100.000 TL tutarında 120 ay vadeli kullanılan konut kredisi miktarı için hazırlanmış olup, hane gelirinin aylık 5.000 TL olması durumunda faiz oranlarındaki artışın kredinin toplam ödeme miktarına ve konut satın alma gücü endeksine etkisini göstermekte.

Grafikten de izlenebileceği gibi, faiz oranlarındaki her %0,1 oranında artış toplam ödeme miktarını 8.400 TL arttırmakta, konut satın alma gücü endeks değerini ise 5 puan azaltmakta. Böyle bir durumda, konut kredilerinde uzun vade tercihin düşünülmesi ile birlikte kişilerin katlanacakları maliyetler faiz oranlarındaki artışa daha duyarlı hale gelmekte, kişilerin konut satın alma eğilimlerinde azalma söz konusu olmakta. Bunun sonucu ise fiyatların yukarı yönlü hareketini sınırlaması olarak karşımıza çıkmaktadır.

REIDIN, bir süredir “Konut Projeleri Fiyatlama Analizi” ile geliştiricilerin projelerini en optimum ve doğru şekilde fiyatlamalarına yardımcı olan ve/veya doğrulamasını sağlayan analitik bir çalışma gerçekleştirmekte ve yararlanmak isteyen geliştiricilere sunmaktadır. Test analizi, konut fiyatı, hedeflenen müşteri kitlesinin aylık gelir düzeyi, -mortgage- faiz oranları ve vadeleri gibi bilgilerin işlendiği bir metodoloji ile oluşturulmaktadır.
Amaç, projeye en uygun finansman modelinin geliştirilmesi, projenin pazarda konumlandırılması, optimum konut fiyatının geliştirilmesi ve hepsinin bir sonucu olarak en doğru müşteri kitlesinin tayin edilmesidir. Diğer bir deyişle, hedef kitlenin alım gücüne en uygun proje formülünün yaratılmasıdır.

MİMDAP