27 Aralık 2012

Gayrimenkul Dusunceleri-2 / Buyuk ev, kucuk ev

    1970’li yıllarda Schmauher’in bir alternatif ekonomik yaklaşım olarak sunduğu, Almanların ünlü sözü “küçük güzeldir” belki de kendisinin de öngörmediği bir boyutta günümüz piyasa ekonomisinin içinde yerini bulmuş gözüküyor. Elbette işin ekonomik, sosyal ve felsefi yönlerini sayfalar dolusu tartışmak mümkün. Ancak bu yazıda temel olarak,  ülkemiz ekonomik hayatı içerisinde önemli yeri olan ve son büyük finansal krizde adından sıkça söz ettiren “konut” sektöründe bir süredir tartışılan “küçük konut” talebi ve üretimi ele alınmıştır. Konu incelenirken Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanan nufus sayımı sonuçları ve dönemsel inşaat verileri, bankalar birliğinin konut kredisi ile ilgili yayınları, GYODER yayınları ve yaygın kullanılan emlak web siteleri kullanılmıştır.  

   

     2000 yılı nufus sayımı sonuçları ve 2007 yılında yapılan düzenleme sonuçlarına göre ülkemizdeki yaklaşık 15 milyon konutun %48’ i 1, 2 ve 3 odalı konutlardan oluşmaktadır. Veri eksikliğinden dolayı konut m2si olarak bir değerlendirme yapmak ise mümkün değil. Dolayısı ile bu yazıda genel kabul gördüğü şekli ile 1+0, 1+1 ve 2+1 konutlar küçük konut olarak değerlendirilecektir. Küçük konutların toplam konut sayısına oranına göre dağılımına baktığımızda İstanbul %20.4, İzmir %%6.7, Ankara %5.3, Bursa %3.5 ile ilk dört sırada yer almaktadır. Peki neden bazı illerde küçük konut talebi yoğunlaşırken bazı illerde tam tersi bir durum sözkonusudur? Cevap yapı stoğunun belirlenmesindeki 2 faktörde. Birincisi estetik kaygılar, ikincisi ihtiyaçlara cevap ve verimlilik. İhtiyaç da kendi içinde sosyal, ekonomik ve demografik unsurlar olarak ayırışıyor;. örneğin gelir dağılımı , şehirleşme oranı, evlenme yaşı, boşanma oranları ve nüfusun ağırlıklı yaş ortalaması gibi faktörler konut talebini belirliyor.

     Yaygın kanaat ülkemiz genelinde küçük konut talebinin arttığı yönünde. Dolayısı ile üreticilerde bu yönde çalışıyor. Her gün yayınlanan konut ilanlarında 1+0 , 1+1 ve 2+1 daireli konutların ağırlığı dikkat çekiyor. Konutlar küçülüyor mu? Gerçekten rakamlar neyi gösteriyor bakalım. Rakamlar istatistik kurumunu açıklamış olduğu yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi sonuçlarından 2002-2011 yıllarını kapsayacak şekilde elde edilmiştir. 2002 yılında 161.000 konutun iskanı alınmış iken, 2011 yılında bu sayı 550.000’e ulaşmış. Öncelikle belirtmeliyiz ki süreç içerisinde villa tipi yapıların genel konut stoku içerisindeki yeri azalmakta. 2002 yılında tek daireli yapıların toplam konut yapıları içerisindeki payı %12.6 iken 2011 yılı itibarı ile bu oran %6.3’ e gerilemiş. Kısacası konut üretimi içerisinde villa ve benzeri yapıların ağırlığı azalmış. Villa ve benzeri olarak adlandırılabilecek konutların büyüklüğü ise ilginçtir artıyor. 2002 yılında 140 m2olan ortalama büyüklük, 2011 yılında 183 m2ye kadar çıkmış. Bu rakamlar yapı kullanma izin belgesinden alınan rakamlar, dolayısı ile önümüzdeki bir iki sene içerisinde stoka eklenecek yapılar için yapı ruhsatı değerlerine bakmak gerek. Burada ortalama m2de biraz düşme gözüküyor, ortalama 161 m2. Apartman tip yapılar ise ağırlık olarak dönem içinde artmış. Apartman konut m2lerinde ise az da olsa bir azalma söz konusu. 2002 yılında 122 m2olan ortalama konut m2si 2011 yılında 117 m2ye düşmüş. Aynı dönemde konut başına ortak alan m2ise 10 m2artmış. 10 m2den 20 m2ye yükselmiş. Bu artışta yükselen binalar etkili oldu tezini ileri sürebiliriz. Burada şu sonuç çıkıyor , bir çok üreticinin ortak alanı da aynı değerlerden fiyatladığını düşünürsek zaman içinde daha az kullanılan m2ye daha çok ödüyoruz.  Önümüzdeki dönem stoğa katılacak konut ortak alan m2lerinde ise artış devam ediyor. 2011 yılı yapı ruhsatı verilerine göre ortalama konut m2si 112 m2iken ortalama ortak alan konut başına 25 m2ye ulaşıyor. Netice itibarı ile kullanım alanı azalıyor fakat satışa esas m2de değişiklik çok anlamlı değil. Dikkat edildiği üzere bu verilerden son dönemde küçük konut stokunu oluşturan 1+0, 1+1, 2+1 konutların toplam içerisindeki genel ağırlığına ulaşmak mümkün değil,  sadece ortalama m2ler üzerinde konuşabiliyoruz.

     Talebi ölçmek daha zor, satış verileri m2 bazında veya oda bazında açıklanmıyor. GYODER’in endeks çalışması markalı konut projeleri açısından yol gösterici; ancak yetersiz. İstatistik kurumunun oda ve m2 tabanlı verileri açıklaması gerekiyor. Banka kredileri rakamları açıklayıcı olabilir mi bakalım. Öncelikle tapu kadastro müdürlüğünün verilerine bakmak faydalı. Verilere göre 2011 yılında yaklaşık 419 bin konut satılmış. 2012 ilk altı ayı da geçen sene ilk altı ayı ile ile yaklaşık aynı düzeyde. 2011’e göre talepte ciddi bir hareket yok. 2011 yılında 550 bin konut iskanı alınmışken satışlar 420.000’ de kalmış. İkinci el stok ise bu rakamlar dahilinde; yani daha önce iskan alan konutlar da satış verilerinin içinde. Bankalar birliği rakamlarına göre 2011 yılında 414.000 kişi konut kredisi kullanmış. Kredi kullanımı artık konut alımında çok yaygın. Kredi kullanımı ile tapu kayıtları zamansal farklılık gösteriyor. Değerlendirme için geniş bir aralığı almak gerek. Son dört yıllık süreçte değerlendirme yapıldığında konut alımlarının %80 üzerinde banka kredisi ile alındığı ortaya çıkıyor. Dolayısı ile bankaların elindeki kredi dataları set haline getirilip yayınlanmalı. Dönelim konut stok durumuna.  Soru şu : Piyasada alıcı bekleyen kaç konut var ? Bu konutların içinde küçük konutların oranı nedir? Burada veri için internet ortamından satış ve kiralama yapan emlak siteleri rakamları oldukça güvenilir. İkinci el stokunun tamamına yakını emlak ofislerinde; emlak ofis verileri de büyük oranda bu sitelerde. Yoğun kullanıcılı siteler incelenip çift girişlerden arındırılmaya çalışıldı. Neticede Satılık 625.000, kiralık 100.000 konut üzerinde çalışıldı. Bu rakamlar ülke genelindeki satış ve kiralık rakamlarını büyük ölçüde yansıtıyor. Rakamlar içinde bazı büyük konut üreticilerinin satmakta oldukları markalı konutlar yok. Bu rakamın 50.000 adeti geçmediğini tahmin ediyoruz. Dolayısı ile satışta olan konut sayısı 700 bin adet civarında demek yanlış olmaz. Satılık konutların %45’i 3+1 ve bu konutların da %50’ si iki yaş altında konutlar. Bu segmentte ciddi bir stok birikmiş durumda. Kiralık konutların ise %40’ı iki yaş altında. Daha çok 5 ila 15 yaş arasındaki konutlar kiralık. Satıştaki konutların %35’i küçük konut ve ağırlıklı olarak 2+1 (%30). Satıştaki 1+1 ve stüdyoların oranı ise %5.  Kiralık konutlarda ise durum değişiyor. 1+1 ve stüdyo konut sayısı toplamın %20’si. Anlaşılan 1+1 ler ve stüdyolar ağırlıklı olarak düzenli ve sürekli getiri için alınıyor. Satıştaki konutların %43’ü, kiralık konutların ise %64’ ü İstanbul’da. Veriler yatırımcıların tercihinin İstanbul olduğunu gösteriyor. Satıştaki küçük konutların (1+0,1+1,2+1) %70’i ise dört büyük ilde (İstanbul, Ankara,İzmir ve Bursa).

     Peki büyük illerde küçük konut talebini doğuran sebep nedir? Yazının başında da belirttiğimiz üzere; gelir dağılımı, şehirleşme oranı,boşanma oranları faktörler arasında. Ama en önemlisi ekonomik olarak konutların alınabilirliği. Reidin.com’un GYODER işbirliğiyle derlediği 2010 Ocak-2012 Eylül döneminde 19 geliştiricinin 62 konut projesinde yaklaşık 30 bin markalı konut üzerinde yaptığı araştırmaya göre, fiyatı 300 bin TL altında olan konut satışlarının toplama oranı %61. Anlaşılan satışta belirleyici etken konutların fiyatı. Maliyetler arttıkça gelir durumuna göre konutta yönelim doğal olarak küçük konutlara yöneliyor. Özellikle yatırımcı kitle büyük şehirlerde bu tip konutları bir yatırım aracı olarak görmekte. Görünen o ki yatırımcı açısından bir süre daha bu eğilim devam edecek. Yatırım açısından konut yatırımının uygunluğu ise ayrı bir çalışma konusu.  

Kaynak: blog.milliyet.com.tr