11 Haziran 2014

IMF’ye göre Türkiye fiyat artışında ilk 10’da. Peki fiyatlar pahalı mı?

Uluslararası Para Fonu IMF, dünyadaki konut fiyatlarını takip etmeye başladı. Küresel Konut Gözetimi (Global Housing Watch) adıyla kurulan girişimin ilk verilerine göre Türkiye dünyada 2013’ün son çeyrek konut artışı bakımından 9. sırada yer aldı.

52 ülkenin yer aldığı değerlendirmede yıllık olarak konut fiyatları yüzde 6,68 artan Türkiye 9. sırada yer alırken, ilk sırada ise fiyatların yüzde 10,56 arttığı Filipinler yer aldı. Hong Kong ve Yeni Zelanda da sırasıyla 2. ve 3. sırada yer aldı.

Hindistan ve Yunanistan ise konut fiyatlarının geçen yılın son çeyreğinde en çok düştüğü ülkeler oldu.

IMF dünyada konut fiyatlarının 7 çeyrektir aralıksız yükseldiğine de dikkat çekti.

TÜRKİYE’DE FİYATLAR PAHALI MI?

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de son dönemde konut piyasasında yaşanan gelişmeleri ve fiyat artışında yaşanan yavaşlamayı değerlendirdi.

Türkiye’de konut fiyat artışı yavaşlıyor mu? Fiyat artış hızında seyir nasıl olmasını bekliyorsunuz?
                
Ülkemizdeki konut piyasası verilerini incelediğimizde, Reidin Satılık Konut Fiyat endeksi verilerinin son 6 aylık dönemde azalan bir artış ivmesinde olduğunu gözlemliyoruz. Burada artan konut kredi faiz oranlarının  da etkisinin olduğunu söylememiz mümkün. REIDIN tarafından açıklanan konut fiyat endeksi ve kredi faiz oranları arasındaki ilişkinin gücü -0,77 iken; konut fiyat endeksi ve konut kredi hacmi arasındaki ilişkinin gücü +0,86 düzeyinde. Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarının gelişiminde kredi faiz oranlarının aşağı veya yukarı yönlü hareketi olumlu/ olumsuz etki yaratıyor. Hatırlanacağı üzere, 2013 yılının ilk yarısında aylık bazda konut kredi faiz oranları tarihin en düşük düzeylerine inmiş (ortalama aylık %0,6); konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketini gözlemlemiştik. Bugün ise oran aylık %1’in üzerinde. Bu da nispeten fiyatlardaki artış eğiliminin azalmasına neden oluyor. Dolayısıyla, önümüzdeki dönem için TCMB’nin faiz oranlarına yönelik kararının konut fiyatlarının şekillenmesinde önemli etki yaratacağını düşünüyorum. Hele ki, milli gelir içerisinde inşaat sektörünün yapmış olduğu %8lik katkıyı düşündüğümüzde, TCMB’nin faiz kararının fiyatlar üzerinde baskın olabileceğini belirtmek gerekir.

Küresel olarak konut balonu riski olan ülkeler var mı?

ABD Kredi Krizinin etkisiyle gelişmiş ülkeler ve gelişmekte olan ülkelerde fiyat azalış eğilimleri yaşansa da 2011 yılı tüm piyasalar için global krizin etkilerinin atlatıldığı ve toparlanmanın başladığı dönem olmuştur. ABD İngiltere gibi gelişmiş ülkelerde fiyat azalış eğilimleri ve sonrasındaki nispi toparlanma göze çarpsa da özellikle gelişmekte olan bölgeler için kriz sonrası fiyat artışları çok daha hızlı ve çarpıcı olmuştur. IMF tarafından derlenen konut sektörü verilerini incelediğimizde konut fiyatlarındaki son 1 yıllık reel artışta Filipinler %10.6 artışla ilk sırada yer alırken, Hong Kong son 1 yıllık %10.3 oranında reel artışla bu bakımdan zirvede yer almaktadır. Hong Kong’ta yüksek büyüme hızıyla beraber tasarruf oranlarının yüksek olması yabancı yatırımcılar tarafından bu ülkelerde makroekonomik istikrar açısından herhangi bir sıkıntı bulunmaması olarak yorumlanmış ve başta gayrimenkul piyasalarına yönelik olmak üzere, yoğun bir biçimde yabancı sermaye girişi sağlanmıştır. Dünya genelindeki likidite bolluğunun ve düşük faiz oranı ortamının var olduğu bir piyasada gayrimenkul fiyatlarının hızla yükseldiği görülmektedir. Diğer gelişmekte olan piyasalara baktığımızda ise Reidin verilerine göre , örneğin,  Malezya ve Brezilya’da son bir yıllık reel artış %7.4; Türkiye’de %6.7 olurken, Birleşik Arap Emirlikleri Dubai’de %8.3 artış olduğunu görmekteyiz.

Yatırımcılar nelere dikkat etmeli?

Konut sahipliğinin barınma ve yatırım amacı olmak üzere iki nedeni olduğunu düşündüğümüzde, özellikle yatırımcıların finansal yatırım araçlarında olduğu gibi konut yatırımlarına da aynı profesyonellikte yaklaşmalarını öneririm. Yatırımcıların fiyat artışından kaynaklı sermaye kazancı ve kira gelirlerinden doğan düzenli nakit akışları söz konusu olmaktadır. Konut yatırımcılarının piyasayı iyi analiz etmeleri, konut yatırımlarında kiranın hangi düzeyde fiyatı karşıladığını hesap etmeleri mutlaka gereklidir. Örneğin, REIDIN tarafından derlenen konut amortisman sürelerine baktığımızda, ülke ortalamasının 17,7 yıl olduğunu söyleyebiliriz. Bu ortalamanın üzerinde kalan bölgelerde lokal olarak konut fiyatlarının olması gereken düzeylerin üzerinde yer aldığını söylemek mümkün.

Kaynak: www.bigpara.com