15 Ocak 2014

Konut Fiyatları ve Finansal Yatırım Araçlarının Nominal % Değişimleri

REIDIN olarak son 10 yıllık süreçte konut piyasalarına yönelik gelişmeleri aşağıda özetlemeye çalıştık ve özellikle 2013 yılında gerçekleşen durumu tüketici açısından yorumladık.

 


Konutta 2013 Şampiyonu İstanbul, Finansal Yatırımda Euro!

REIDIN EmlakEndeks ve TUİK verilerinden derlenen bilgilere göre;

2013 yılında yaşanan yıllık konut fiyat artışları şampiyonu İstanbul oldu; İstanbul yıllık 17,48% artış ile konut yatırımlarında en çok kazandıran bölge konumunda. Türkiye geneli artışın oldukça üzerinde bir değer kaydedilen İstanbul’u 10,23% artış ile İzmir ve 9,67% artış ile Ankara izliyor. Konuta yatırım yapanlar için 2013 yılı önemli bir getiri sağlamış gözükmekle birlikte, TUIK verilerini incelediğimizde Finansal yatırım araçlarının başında gelen Amerikan doları ve Euro’daki getiri de hiç azımsanmayacak ölçüde. Hatta rekor Euro’da diyebiliriz; Euro 21,06% ile en çok getiri sağlayan araç olarak kaydediliyor. Külçe Altın’da yaşanan son yıllardaki istikrarlı ve yüksek getiri maalesef 2013 yılında gözlemlenemiyor ve -16,14% kayıp ile yatırımcısına en çok kaybettiren araç olarak kaydediliyor. Yıldan yıla en çok iniş-çıkış yaşanan BIST endeksi, yatırımcısının çok daha profesyonelce ele alması gereken bir araç olduğunu kanıtlar nitelikte; o da 2013’te kaybettiren finansal araçlardan. Mevduat faizine bakıldığında ise, önceki yıllarda yaşanan yüksek faiz getirileri son bulmuş; belki de tarihin en düşük seviyelerinde bir getiri ile yatırımcısını üzmüş görünüyor.

Son Yıllardaki Süreç ve Vatandaş için durum

Son 10 yıllık süreç incelendiğinde  BIST 100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksek olduğundan yıllar itibari ile getirideki değişkenliğin yüksek olduğunu görüyoruz. Benzer durum Amerikan Doları ve Euro’da da karşımıza çıkmakta. Son dönemlerin popüler yatırım aracı Altın’da ise 2012 ve 2013 yılında kayıplar söz konusu olmuştur.

Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faiz  oranlarının 2000’li yıllarda Türkiye’deki ekonomik gelişmeler paralelinde faizlerin düşmesine bağlı olarak yatırımcılarına her yıl bir önceki yıla oranla daha düşük getiri sağladığı kaydedilmiştir.
Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur.

Konut getirilerinin son iki yılına baktığımızda enflasyon oranının iki katı oranında bir getiri sağladığı görülmektedir.

Konut satın alma gücü endeks değerleri incelendiğinde, 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ortamında (Aralık 2013: Aylık Ortalama %0.89) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. 100’ün altındaki değerlerde kredili yapılan konut satış işlemlerinde tüketicinin aylık taksit ödemelerinde sorunlarla karşılaşması beklenebilir. Aralık 2013 itibariyle endeks değerleri Ankara’da (Endeks Değeri: 152) ve İzmir’de (Endeks Değeri: 123) 100’ün üzerinde yer alırken; Türkiye genelinde (Endeks Değeri: 96) ve İstanbul’da (Endeks Değeri: 85) 100’ün altında yer almaktadır.

Süreci genişletip son 5 yıllık resme baktığımızda tüketici için durumun ne ifade ettiğini daha iyi özetleyebiliriz; Bu süre içerisinde Konut fiyatlarında 1,5 kat artış yaşanmış; 100.000 TL’lik bir evin değeri 150.000 TL’ye ulaşmıştır. Kredi faiz oranları ise 2,2 kat azalarak 0.90 seviyelerine inmiştir. Bunların yanında kişi başına düşen milli gelir yine aynı süre içerisinde 1,9 kat artarak 11.000 $ seviyelerine ulaşmıştır. Bu durumun vatandaş üzerindeki ölçülebilir etkisi; bireylerin konut satın alım gücünde 2,1 katlık bir artış olarak özetlenebilir. Yani, bundan beş sene öncesine göre mevcut finansal koşullarda bir ev sahibi olmanın bugün çok daha kolay olduğu karşımıza çıkmaktadır!