26 Ağustos 2014

Konutta talep yavaş, arz canlı

Ocak-temmuz dönemi ülke genelinde 609 bin konut satıldı. Geçen yıla göre yüzde 9.7 gerileme var. Kredili satışlar ile ilk ve ikinci el satışlara ilgi farklı oluyor. Toplam gerileme yüzde 9.7 iken, kredili satışlardaki gerileme yüzde 32.5 oranında. İlk 7 ayda kredili yeni konut satışı 87 bin, peşin ilk satış rakamı 193 bin oldu. Peşin para yeni konut satışlarındaki gerileme yüzde 10.6, kredili yeni konut satışlarındaki gerileme yüzde 30.8 oranında.

Ülke genelinde ilk 7 ayda yeni konut satışı yüzde 6.8 gerilerken, ikinci el konut satışlarındaki gerileme yüzde 12.1 oranında. Görülüyor ki yılın ilk 7 ayında konut talebinde önemli bir gerileme var. Acaba bu gerilemenin nedeni konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği mi? Konut kredisi faiz oranlarında psikolojik sınır ayda yüzde 1 faiz oranı. Bunun altında ihtiyaç sahipleri kredi kullanıyor. Şimdilerde kredi faizleri ayda yüzde 0.90 -0.97 arasında gidip geliyor. Kredili satışlarda gerileme fazla ama, ilk ve ikinci el kredili satış rakamları toplam satışın üçte biri büyüklüğünde. Peşin satışlarda da gerileme büyük.

Konut fiyatı, kira denklemi
Acaba konut fiyatlarında artış mı talebi geriletti? TÜİK’in bina inşaatı maliyet endeksine göre, hazirandan geriye 4 çeyreklik dönemlerde inşaatlarda işçilik ve malzeme fiyatlarında yüzde 9.1 artış oldu. Bu artışın fiyatlara yansıması bir gerçek. GYODer ve Reidin tarafından izlenen fiyatlara göre temmuz ayından bir yıl öncenin aynı ayına göre konut fiyatlarındaki ortalama artış yüzde 10.79 oranında. Artış oranı konut büyüklüğüne ve şehirlere göre değişiyor.

Kiralar konut fiyatı kadar artmıyor. Kira amacıyla alım bu nedenle artmıyor. Reidin Grubu’na göre temmuz itibariyle ikinci el konutlardaki amortisman sürelerine (geri dönüş süresine) göre Türkiye’de bir apartman dairesinin fiyatı 17.7 yıllık (212 ay) kiraya eşit iken, İstanbul’da bu süre 17.7 yıl (212 ay). Bir apartman dairesinin fiyatı İzmir’de 18.5 yılda (222 ay); Ankara’da ise 17.8 yılda (214 ay) geri dönüyor. Kullanım amacıyla bina alacaklar ise hızlı fiyat değişimi karşısında korkuya kapılıyor.

Arz hızla artıyor
Buraya kadar anlatılanlar konutun talep yanı. Konutta bir de arz cephesi var.
Yapımcılar önce yapı ruhsatı alıyorlar. Sonra bina kullanılabilir hale geliyor. Kullanım izni alınıyor.

TÜİK haziran ayı yapı ruhsatı ve kullanma izni rakamlarını yayımladı.
–  Yapı ruhsatı için bu yılın ilk 6 ayına göre alınan yapı ruhsatında, bina sayısı artışı yüzde 24, daire sayısı artışı yüzde 27, değer artışı yüzde 50 oranında.
Demek ki talepteki gerilemeye göre yapımcılar daha çok daire yapmak istiyor.
–  Yapı kullanım izni belgeleri yılın ilk 6 ayında geçen yılın aynı ayına göre, bina sayısında yüzde 34.5, daire sayısında yüzde 32.4 ve değerde yüzde 58.3 oranında artışı gösteriyor.
–  Demek ki satışa hazır daire sayısı hızla artıyor.

Görülüyor ki “konut sektöründe arz talep dengesizliği giderek artıyor”. “Efendim, indirirsiniz faizi… Bak millet nasıl konut satın alıyor… Görürsünüz” demek işe yaramaz.
İnsanların gelirleri, birikimleri devamlı artmıyor. Konut satın almak için önce bir birikim, sonra da krediyi ödeyecek gelir gerekiyor. Mevcut birikimler, konut ihtiyacı veya gelir amaçlı konut alımı için kullanıldı. Çok kişi, farklı yerlerdeki farklı gayrimenkullerini değerlendirerek konut ihtiyacını karşıladı. Konut fiyatlarının artışı buna karşılık kira gelirinin düşüklüğü konut alımının cazibesini azalttı. Bunlar önemli. Bir başka önemli nokta daha var. Konut yapımcılarının talebi canlandırmak için fiyatı düşürme şansları da kalmadı. Çünkü inşaat maliyetleri arttı.

Sonuç: Bugüne kadar konut piyasası ekonomide hareket yaratan bir sektördü. Bu sektörde bir yavaşlama eğilimi başlamış görünüyor.

Güngör Uras – Milliyet.com.tr