4 Mart 2014

Türkiye’deki çalkantı emlak piyasasını belirsizliğe sürüklüyor

Türkiye’de yaşanan siyasi ve finansal çalkantı hükümetin ekonomik politikasından temel taşlarından birisini sallantıya uğrama tehdidiyle karşı karşıya bırakıyor: emlak piyasası.

Geçtiğimiz 10 yıl boyunca inşaat firmaları konut, alışveriş merkezleri ve ofis binalarını rekor yüksek seviyede inşa etti. Türkiye’nin inşaat sektörü firmaları sendikası Intes’e göre konut sektörü 800 milyar dolarlık ekonomide 2002 yılından bu yana yüzde 5 büyüme ortalaması tutturarak bu dönem boyunca milli gelirin yüzde 30’una denk geldi.

Fakat Türk lirasındaki sert düşüş ve faiz oranlarındaki artışla beraber geçtiğimiz yıldan bu yana devam eden siyasi çalkantı bu büyüme motorunu yavaşlatma tehdidini ortaya çıkarıyor. Yatırımcılar ayrıca Türkiye’nin önümüzdeki 10 yılını belirleyebilecek ve 16 ay sürecek olan seçim döngüsü öncesinde konut alımına da tereddütlü yaklaşıyor.

Yatırımcılar şimdiden satın alınan daire sayısını düşürürken, Mayıs 2013’te rekor düşük seviye olan yüzde 7.4’lük faiz oranlarının şimdi ortalama yüzde 14’e yükselmesi bunda büyük rol oynadı. İstanbul’un Beşiktaş bölgesinde bulunan Century 21 brokeri Fulya Kenber, “Yüksek faiz ve zayıf lira emlak satışlarını olumsuz etkiliyor çünkü insanlar önünü göremiyor…İnsanların güveni yok” ifadelerini kullandı.

Türkiye’nin en büyük konut inşaat firması Emlak Konut GYO EKGYO.IS +1.32% satışların Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 39 düşüş gösterdiğini belirtiyor. Analistler geçtiğimiz yıl 15,175 konut satan şirketin bu yıl satışlarının 10,000 civarında gerçekleşeceğini tahmin ediyor.

Ağaoğlu şirketinin İstanbul’un Asya tarafındaki, eskiden otlak bir alan olan ve şimdi yüksek binaların yan yana olduğu Ataşehir’deki merkezinde satış temsilciliği yapan Burcu Alim, “Şu anda yüksek talep var, insanlar korkmuyor desem, yalan söylemiş olurum” yorumunu yaptı.

Bu arada lirada yüzde 30’lara varan ve dolar karşısında rekor düşük seviyelere gerileyen düşüş bazı ticari kiracılar için ödemeleri zorlaştırıyor. Türkiye’de perakendecilerle yapılan kira kontratlarının çoğunluğu euro veya dolar üzerinden gerçekleştirilirken, satışların tamamı lira üzerinden yapılıyor.

Bunun bir sonucu olarak birçok işyeri sahibi kiracılarına yardımcı olabilmek adına acil fiyat indirimleri yapmak zorunda kaldılar. Torunlar GYO, TRGYO.IS +0.72% Türkiye’nin en büyük havalimanına dakikalarca uzaklıkta olan Mall of İstanbul’daki kiracılar için Ocak ayında yüzde 18’lik bir indirim yaparak dolar kurunu 1.95 TL’ye çekti.

Gerileyen lira merkez bankası verilerine göre bir yıl içerisinde ödenmesi gereken döviz borcu 4 kattan daha fazla artarak 2013 yılında 101.3 milyar dolara çıkan birçok konut firması için de sorun yarattı.

Yatırımcılar da bu noktaya dikkat ederek, yüksek dış borcu olan ve döviz geliri olmayan firmaları cezalandırdı. Sinpaş GYO SNGYO.IS +5.97% hisseleri ABD merkez bankası Fed’in parasal genişlemeyi sonlandıracağının sinyallerini vermesi üzerine liradaki satışların başlamasının ardından yüzde 56 değer kaybetti. Türkiye’nin gösterge endeksi olan BIST 100 bu süreç içerisinde yüzde 34 geriledi.

Liranın değer kaybetmesi ile merkez bankası para birimini desteklemek ve yatırımcıları enflasyon ile mücadele edileceğine ikna etmek için faiz oranlarını iki katından fazla yükseltti.

Şeker Yatırım baş ekonomisti Gülay Elif Girgin konu hakkında, “Faizlerin görüntüsüyle, inşaat sektöründeki durum ile, ben inşaat sektörünün büyümeyi destekleyeci bir çerçeve çizebileceğini düşünmüyorum,” diye konuştu.

Yavaşlama elbette ki geçici bir kesinti de olabilir. Analistler, ortalama yaşın 30 olduğu genç nüfusun yılda yaklaşık 400 bin yeni konuta olan talebi desteklediğini belirtti.

Ayrıca mortgage faizleri de rekor düşük seviyelerden yükselmiş olsa da yine de 2002’de yüzde 50’ye kadar yükselen tarihi seviyelerin hala altında. Büyümenin itici bir gücü olarak konut kalkınmasını desteklemeye devam eden AKP, konut fiyatlarını destekleyecek bazı planlar da açıklamış durumda.

Ancak GSYH büyümesinin bu yıl yüzde 2’ye düşeceği tahmin ediliyor. Buna ek olarak aralarında Ataşehir’in büyük bölümünün küresel finans merkezine dönüştürülmesi ve İstanbul’un üçüncü havalimanı için oluşturulan 30 milyar dolarlık planın da bulunduğu hükümet tarafından desteklenen bazı mega projelere ilişkin endişeler de artıyor.

Konut motorunun çalışmaya devam edebilmesi için satışlar ile leasing’in de hızlanması gerekiyor.

Ağaoğlu gibi bazı şirketler, yatırımcılar için kredi faizlerini kesmek üzere faizleri sıfıra çekerken neredeyse tüm inşaat şirketleri inşaat başlamadan önce yatırımcıları cezbetmek için yüzde 40’a varan indirimler uyguluyor.

Türkiye’de hükümetler en az otuz yıldır konut sahipliğini artırmak için arazi satışını ve iskontolu kredileri kullanıyor. Ancak AKP’nin iktidara geldiği 2002 yılından bu yana talep ile desteklenen hükümet gaza daha da bastı.

Gelişmekte olan piyasaların konut sektörlerine ilişkin veriler sağlayan Reidin’e göre Türkiye’de konut değerleri yüzde 36 yükseldi. Talep öyle güçlü ki 2008’de küresel finans krizini tetikleyen ve Türkiye’nin 2009’da resesyona girmesine neden olan Lehman Brothers Holdings’in batması dahi yerel alıcıların iştahını azaltmadı.

Yatırımcılar, Haziran ayında Erdoğan’ın Taksim Meydanı’na içinde bir alışveriş merkezinin de yer alacağı bir yapının inşa edilmesi planı nedeniyle yapılan protestolarla başlayan ısrarcı siyasi huzursuzluk nedeniyle de ürküyor.

Türk yetkililer, seçimlerin sona ermesi ile siyasi karmaşanın da yatışacağını ve konut alıcılarının piyasaya geri döneceklerini umuyor.

“Hükümetin en büyük para yaratma kaynağı gayrimenkul… Refahın geliştirilmesi için en etkili araç gayrimenkul. Hükümet fiyatları yukarı çekerek refahı tabana yaymayı becerdi,” diyen Ak Yatırım analistlerinden Bertuğ Tüzün sözlerine, “Hükümetin politikaları ve projeleri, gayrimenkul talebini ayakta tutuyor,” diye devam etti.

Kaynak: www.wsj.com.tr